Ob eine mit einem nahen Angehörigen vereinbarte Miete ortsüblich ist, richtet sich nach der ortsüblichen Warmmiete und nicht nach der ortsüblichen Kaltmiete. Beträgt die vereinbarte Warmmiete weniger als 66 % der ortsüblichen Warmmiete, wird ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung nur teilweise anerkannt.

Hintergrund: Bei Mietverträgen mit nahen Angehörigen ist zu prüfen, ob der Mietvertrag einem sog. Fremdvergleich standhält und insbesondere die vereinbarte Miete fremdüblich ist. Der Gesetzgeber fordert insoweit aber nur eine Miethöhe von mindestens 66 % der ortsüblichen Miete. Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, so ist die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen; der aus der unentgeltlichen Vermietung resultierende Verlust wird dann nicht anerkannt.

Streitfall: Der Kläger vermietete eine Wohnung an seine Mutter und vereinbarte eine Kaltmiete von ca. 2.900 € jährlich sowie Betriebskosten von ca. 1.800 €. Das Finanzamt ging von einer ortsüblichen Kaltmiete von ca. 4.600 € aus, so dass die vereinbarte Miete nur 63 % der ortsüblichen Miete betrug (2.900 : 4.600). Es erkannte daher einen Teil des geltend gemachten Verlustes nicht an. Das Finanzgericht (FG) wies die Klage ab, und der Fall kam zum Bundesfinanzhof (BFH).

Entscheidung: Der BFH hob das Urteil des FG auf und verwies die Sache an das FG zurück:

• Bei der ortsüblichen Miete handelt es sich um die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten, d. h. es handelt sich um die Warmmiete. Das FG hat vorliegend jedoch nur die ortsübliche Kaltmiete zu Grunde gelegt.
• Das FG muss nun die ortsübliche Warmmiete (Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten) ermitteln und diesem Betrag die vereinbarte Warmmiete gegenüberstellen. Erreicht die vereinbarte Warmmiete die gesetzliche Grenze von 66 % der ortsüblichen Warmmiete, ist der Verlust steuerlich anzuerkennen.

Hinweise: Bei der Ermittlung der ortsüblichen Warmmiete müssen Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung herangezogen werden. Im Übrigen muss auch geprüft werden, ob der Mietvertrag tatsächlich durchgeführt wurde und insbesondere die Miete gezahlt und die Betriebskosten abgerechnet und gezahlt wurden.